ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นฝ่ามาแล้วทั้ง ‘วิกฤตต้มยำกุ้ง’ ‘วิกฤตน้ำท่วมใหญ่’
แต่ในตอนนี้ ว่ากันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยกำลังเจอ ‘วิกฤตซ้อนวิกฤต’
วิกฤตแรกคือการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด 19
ซึ่งส่งผลต่อการใช้ชีวิต การเดินทาง และการอยู่อาศัย ตั้งแต่การท่องเที่ยว การปิดห้างสรรพสินค้า การเปลี่ยนบ้านเป็นสถานที่ทำงาน แล้วยังส่งผลถึงกำลังซื้อของคนไทยด้วย
วิกฤตนี้ทับซ้อนด้วย ‘ภาวะเศรษฐกิจหดตัว’ ที่กำลังเกิดขึ้นอยู่ก่อนหน้าโรคระบาด
ทำให้ตอนนี้สภาวะของตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังติดลบต่อเนื่อง
แล้วท่ามกลาง ‘วิกฤตซ้อนวิกฤต’ อสังหาฯ ไหนบ้างที่กำลังได้รับผลกระทบจนอยู่ในขาลง และอสังหาฯ ไหนบ้างที่สถานการณ์เอื้อให้เติบโตได้อย่างน่าสนใจ
#AGENDA ได้พูดคุยกับทีมงาน @ThaiRealEstate เพจที่เกิดขึ้นจากการรวมตัวของผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาฯ เกี่ยวกับเรื่องนี้ และได้สรุปประเด็นน่าสนใจมาให้ดูกัน
3 กลุ่มอสังหาฯ ขาขึ้น
1. คลังสินค้า-โรงงานให้เช่า (Warehouse)
ก่อนหน้าวิกฤตโควิด เทรนด์ e-commerce หรือการชอปปิ้งออนไลน์ก็เติบโตอย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว และเมื่อมีโควิด 19 เกิดขึ้น ยิ่งเป็นแรงหนุนให้คนจับจ่ายใช้สอยออนไลน์เพิ่มขึ้นมาก
โดยมีการคาดการณ์ว่ามูลค่าตลาด E-commerce จะเพิ่มไปถึง 4 แสนล้านบาทในปีนี้
‘คลังสินค้า-โรงงานให้เช่า’ จึงกลายเป็นตัวเลือกหนึ่งสำหรับธุรกิจค้าขายออนไลน์ ที่ขาดพื้นที่ของตัวเอง ต้องการลดต้นทุน จึงเปลี่ยนมาเช่าแทนสร้าง หรือซื้อ เพื่อให้ย้ายฐานการผลิตสะดวก และรักษาสภาพคล่องทางการเงิน
ธุรกิจ ‘คลังสินค้า-โรงงานให้เช่า’ ยังมีแนวโน้มรุ่งในระยะยาวด้วย ทำให้บริษัทอสังหาฯ เจ้าใหญ่ เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แสนสิริ เป็นต้น เป็นสัญญาณในการเริ่มกระจายความเสี่ยงจากการทำอสังหาเพื่ออยู่อาศัย มารุก/ลงทุนอสังหาฯเชิงพาณิชย์กันมากขึ้น
2. พื้นที่ครัวกลาง (Cloud Kitchen)
อีกอสังหาฯ ที่ได้แรงหนุนจากวิกฤตโควิด ก็คือ ‘พื้นที่ครัวกลาง (Cloud Kitchen)’ หรือศูนย์รวมร้านอาหาร จะเป็นเครือเดียวกันหรือมีตัวกลางสร้างพื้นที่ขึ้นมาก็ได้
อันที่จริง Cloud Kitchen เป็นที่พูดถึงระดับหนึ่งแล้วก่อนหน้าวิกฤตโควิด โดยเฉพาะในต่างประเทศ แต่ในไทย Cloud Kitchen เริ่มมีมากขึ้นซึ่งเป็นผลมาจาก
– มาตรการปิดร้านอาหารในศูนย์การค้าเป็นระยะ ตามความรุนแรงของการระบาด
การที่ร้านเริ่มมี Cloud Kitchen ของตัวเองยังทำให้กลุ่มร้านอาหารใหญ่มีแผนเปิดร้านนอกศูนย์การค้า (Non-mall) เพิ่มขึ้นหลังโควิดด้วย เพราะถ้าเริ่มต้นแล้วไปได้ดี ต้นทุนจะอาจจะถูกและควบคุมได้ง่ายกว่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าแบบเดิม
– Food Delivery เติบโตมากขึ้น
คนสั่งอาหารจัดส่งที่บ้าน เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัว หรือมากกว่า 120 ล้านครั้ง (ศูนย์วิจัยกสิกรไทย) ทำให้แพลตฟอร์มแอปพลิเคชันส่งอาหาร เปิด Cloud Kitchen เป็นของตัวเอง ตัวอย่างเช่น Grab Kitchen LINE MAN Kitchen
3. บ้านชานเมือง (Suburban House)
จากเดิมที่ครอบครัวรุ่นใหม่หรือคนรุ่นใหม่นิยมหาคอนโดอยู่อาศัยติดรถไฟฟ้า ก็เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยและบรรยากาศที่ไม่คับแคบ ที่สำคัญต้องมีพื้นที่สำหรับรองรับการ Social Distancing ด้วย
เพราะการที่ต้องใช้ชีวิตอยู่แต่ในบ้านเป็นหลัก
ทั้งเพื่อ Work from Home ทำอาหารกินเอง
ทำให้คนอยากได้พื้นที่ส่วนตัวกันมากขึ้น
และ ‘บ้านชานเมือง’ ก็กลายเป็นคำตอบของโจทย์นี้ ทั้งเรื่องราคาที่ปรับตัวลดจากโควิด ดอกเบี้ยที่ถูกลง มีพื้นที่ที่มากกว่า
ประกอบกับแผนการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ ก็เข้ามาช่วยอุดรอยต่อเรื่องการเดินทางได้
3 กลุ่มอสังหาฯ ขาลง
1. โรงแรม (Hotel)
ธุรกิจโรงแรมเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ถูกกระทบอย่างหนักที่สุดกลุ่มหนึ่งท่ามกลางวิกฤตโควิด เพราะนักท่องเที่ยวขาเข้าจากต่างประเทศไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้
เท่ากับว่านักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของตลาด หายวับไปจากระบบ
ส่วนนักท่องเที่ยวภายในประเทศ ก็ท่องเที่ยวน้อยลงจากมาตรการล็อคดาวน์ ทำให้ถูกจำกัดการเดินทาง
และเมื่อลูกค้าหลักหายไป ธุรกิจโรงแรมก็ขาดสภาพคล่องอย่างหนัก
ถึงแม้ว่าหลายโรงแรมจะพยายามขยับขยายเปลี่ยนมาขายอาหาร หรือมีนโยบาย Staycation ก็ยังคงช่วยได้ไม่มาก ภาพรวมทั้งตลาดยังหนักหน่วง
ส่วนการเปิดภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์ ก็ยังทำเป้าได้ต่ำกว่าคาดการณ์ และยังพบปัญหาในแง่ปฏิบัติหลาย ๆ อย่างด้วย
ทั้งหมดนี้ทำให้แนวโน้มฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรมยังยาวไกลแม้จะพ้นวิกฤต
2. ออฟฟิศให้เช่า/สำนักงานให้เช่า (Rental Office Work from home)
จากผลกระทบและแรงหนุนตลาดอสังหาฯ ที่เราได้เล่าไปด้านบน คงไม่น่าแปลกใจที่ ‘ออฟฟิศให้เช่า’ หรือ ‘สำนักงาน’ ให้เช่า กำลังอยู่ในช่วงขาลง
เหตุผลแรกก็คือ หลายงานเปลี่ยนมา Work From Home ตามมาตรการเว้นระยะห่าง ลดการรวมตัว
อีกเหตุผลก็คือ หลาย ๆ บริษัท เริ่มแบกค่าเช่าสำนักงานไม่ไหว และย้ายไปที่อัตราค่าเช่าถูกกว่า เช่น นอกโซน CBD หรือเช่าบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮ้าส์แทน
3. คอนโดมิเนียม (Condominium)
ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งอย่างคอนโดฯ ได้รับความนิยมมากในกลุ่มผู้อยู่อาศัยรุ่นใหม่ และผู้พัฒนาก็เร่งจับจองพื้นที่เพื่อนำเสนอคอนโดฯ ให้ตอบโจทย์ตลาด
แต่ในปัจจุบัน อุปทานกำลังล้น (Oversupply) ซึ่งสวนทางกับกำลังซื้อที่ลดลงในสถานการณ์โควิด
และความต้องการของคนที่เปลี่ยนไป อยู่บ้านมากขึ้น ต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น จึงมองหาที่อยู่แนวราบที่พอซื้อไหว อย่างบ้านชานเมืองแทนนั่นเอง
ส่วนนักลงทุนต่างชาติ ก็ชะลอการลงทุนออกไป จากสถานการณ์ความไม่แน่นอนในหลาย ๆ ด้าน
นอกจากนี้ ธุรกิจโรงแรมที่กำลังขาดนักท่องเที่ยว ก็ยังหันมาเจาะโปรโมชันเช่ารายเดือนแทน ยิ่งทำให้เค้กส่วนแบ่งจากลูกค้าจากตลาดเช่าคอนโดถูกตัดออกไปด้วย
